MADRID.- Su despacho es una mezcla del espacio personal de un estadistico, un crítico y un apasionado por el mundo inmobiliario. "No volverá a darse una burbuja como esta, de tan grandes proporciones", asegura José Manuel Naredo (1942), quien en su último libro repasa cómo el cambio de modelo (alquiler por compra) durante el franquismo sigue azotando a España en la actualidad. "Los políticos han financiado megaproyectos sin sentido urbanístico"
¿Quiénes han tenido más culpa de la burbuja: políticos o banca?
Ambos por igual. Por una parte, el tándem banca-inmobiliarias ha organizado el negocio fomentado por los políticos que han tenido la llave a nivel local y regional. Las limitaciones presupuestarias de los ayuntamientos les han inducido a buscarse la vida para obtener financiación. Ese contexto es muy favorable a la connivencia de megaproyectos discrecionales que nacen entre bastidores al margen del sentido común de un plan urbanístico.
¿Se ha aprendido lo suficiente de esta burbuja inmobiliaria para que no se vuelva a repetir?
A corto plazo, más que aprender, lo que se impone es la coyuntura. Con este último boom del ladrillo, España ha pasado de ser uno de los últimos países en tasa de endeudamiento familiar a estar por encima de todos. Por tanto, cuando el ahorro de los hogares está devorado, es imposible que la burbuja se infle en poco tiempo. Hasta que se digiera todo el stock de viviendas, y se vaya amortizando y reduciendo el endeudamiento, la crisis seguirá cortando las alas a este modelo del andamio especulativo inmobiliario-financiero. Sin embargo, puede que dentro de 20 años nos hayamos olvidado de todo y vuelva a suceder.
¿Qué condiciones deben darse para evitar otro boom' del ladrillo?
Por una parte, el cambio del modelo productivo. Un aviso que la inversión extranjera ya ha mostrado trasladando el chiringuito a empresas de energía o países como Polonia o Cabo Verde. Por otra parte, tendría que haber una reorientación del parque de viviendas. Hay que tender a más fórmulas de alquileres y vivienda social.
¿La corrección del stock' es más una cuestión de tiempo o más bien de reducción de precios?
Se puede facilitar el ajuste con la bajada de precios, pero el gran problema es que la demanda está muy de capa caída por la crisis. Además, existe el gran forcejeo en los precios porque en España no hay estadísticas de precios de mercado sino de las tasadoras que trabajan para las entidades financieras, que acaban siendo juez y parte. Los precios de tasación caen la mitad que los anuncios y eso no es real porque, al final, las operaciones se acaban realizando por debajo de lo que aparece en los anuncios.
Este año se van a construir 100.000 viviendas en España. ¿Es una cifra útil para corregir el stock' o se debería llegar a construcción cero?
La cifra es consecuente con el reequilibrio que se inició en 2010 y la escasez de demanda. El gran problema es que no hay una visión política clara para dar salida a la crisis. También echo en falta una crítica ciudadana que solicitase el aprovechamiento del stock para vivienda social. Eso denota que el país está en encefalograma plano.
¿Qué salida le daría a los pisos en manos de las cajas por los impagos?
Su conversión en vivienda social. El Gobierno se lo debería haber pedido a las cajas como pago al FROB.
El Gobierno vasco tiene intención de gravar los pisos desocupados. ¿Es una fórmula para aumentar el parque de vivienda social?
Sin duda. De hecho, en otros países hay experiencias en este sentido. En Francia ni siquiera existe una ley de vivienda, sino de cohesión social que dice que es impresentable que en una zona donde hay necesidad de viviendas las haya desocupadas. Existe un impuesto creciente que llega a ser casi confiscatorio y eso engrosa el stock de vivienda social que allí tiene mucha importancia.
Ahora se construyen urbanizaciones y no ciudades. ¿Se ha cambiado la necesidad de tener una vivienda por el lujo?
Sin duda. El modelo promueve la adquisición de las viviendas como objeto de inversión y de lujo para hacer negocio con el alza del precio. Eso ha generado búnkers de ricos con todas las comodidades frente a los guetos de pobreza.
